Feeds:
Записи
Комментарии

Archive for Июнь 2011

Налог на недвижимость — это форма безвозмездного изъятия в бюджет части стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности физического или юридического лица.
Данным видом налогов облагаются объекты недвижимости, находящиеся на балансе предприятий, учреждений и организаций, являющихся юридическими лицами и имеющих самостоятельный расчетный (текущий) счет в банке. Недвижимость на балансе учитывается по остаточной стоимости (т. е. за минусом физического износа, рассчитанного бухгалтерским методом). Для налогообложения определяется среднегодовая стоимость недвижимости за отчетный период (квартал, полугодие, 9 месяцев, год) путем деления на 4 суммы, полученной от сложения половины стоимости недвижимости на 1 января отчетного года и на 1-е число следующего за отчетным периодом, а также суммы стоимости недвижимости на каждое 1-е число всех остальных кварталов отчетного года.
Данным видом налогов не облагается недвижимость:
а) бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной (представительной) и исполнительной власти, органов местного самоуправления, Пенсионного фонда РФ, Фонда социального страхования РФ, Государственного фонда занятости населения РФ, Федерального фонда обязательного медицинского страхования;
б) коллегий адвокатов и их структурных подразделений;
в) предприятий по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, отлову и переработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% общей суммы выручки от реализации продукции (работ, услуг);
г) используемая для нужд образования и культуры;
д) религиозных объединений и организаций, национально- культурных обществ;
е) жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражных кооперативов, садоводческих товариществ;
ж) научно-исследовательских учреждений, предприятий и организаций российских академий, а также предприятий независимо от организационно-правовой формы и форм собственности, в объеме работ которых научно-исследовательские, опытно-конструкторские и экспериментальные работы составляют не менее 70%;
з) некоторых других предприятий.
Стоимость недвижимости предприятий, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость:
а) объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной, оборонной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика;
б) законсервированных объектов недвижимости;
в) некоторых других объектов.
Поскольку налог на недвижимость предприятий отнесен зако-нодательством РФ к числу территориальных налогов, то субъекты РФ и органы самоуправления (их представительные органы) имеют право законодательным путем устанавливать для отдельных предприятий дополнительные льготы по этому налогу в пределах сумм, зачисляемых в бюджеты субъектов РФ и муниципалитетов.
Предельный размер налоговой ставки на недвижимость предприятия в настоящее время не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на недвижимость предприятий, определяемые в зависимости от видов их деятельности, устанавливаются законодательными (представительными) органами субъектов РФ. При этом устанавливать ставку налога для отдельных предприятий не разрешается. При отсутствии решений законодательных (представительных) органов субъектов РФ об установлении конкретных ставок налога на имущество предприятий применяется максимальная ставка налога 2%.
Сумма налога исчисляется и вносится в бюджет поквартально нарастающим итогом, а в конце года производится перерасчет. Сумма платежей по налогу на недвижимость предприятий зачисляется равными долями в республиканский бюджет республики в составе РФ, краевой, областной бюджеты края, области и районный бюджет района или городской бюджет города по месту нахождения предприятия. Исчисленная сумма налога вносится в виде обязательного платеяса в бюджет в первоочередном порядке с отнесением затрат на финансовые результаты деятельности предприятия, а по банкам и другим кредитным организациям — на операционные и разные расходы.

недвижимость

 

Реклама

Read Full Post »

Принцип спроса и предложения.
Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребное в объектах. Предложение — это число объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью их предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос и ниже предложение, тем выше стоимость объекта недвижимости. И наоборот, чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, в этот момент рыночная стоимость объекта стабилизируется. Экспертам-оценщикам следует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение, так как влияние резкого изменения денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний), эмоциональные настроения в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие промежутки времени, чем, допустим, строится тот или иной объект недвижимости, создающий дополнительное предложение на рынке. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет эксперту-оценщику точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. Соотношение спроса и предложения, например, жилых помещений зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости, потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, от введения новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества и других факторов. Основная задача эксперта-оценщика при реализации рассматриваемого принципа — анализ соотношения спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости и определение степени влияния данного соотношения на стоимость объекта. При анализе соотношения спроса и предложения доля приниматься во внимание вышеперечисленные факторы и оцениваться степень их влияния на стоимость данного объекта недвижимости. Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов в России. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю. Однако эксперту-оценщику необходимо помнить: не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит от условия финансирования сделки, мотивов (условий) сделки, информированности и компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.
Принцип конкуренции.
Конкуренция — это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли , то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объект недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателя. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается, и если спрос не уменьшается, то цены на объекты недвижимости растут, как прибыли предпринимателя.
Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) — основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, так как она складывается лишь на конкурентном рынке. В связи с этим в настоящее время нельзя говорить о рыночной стоимости (или цене) арендных прав на земельные участки в Москве, где их продажа осуществляется одним городским органом управления — Москомземом. В данном случае можно говорить лишь о монопольной стоимости (и монопольной цене). Поэтому земельный рынок в Москве пока отсутствует.
Эксперт-оценщик может использовать также данный принцип при определении потока дохода от использования объекта недвижимости. Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его капитализируют по более высокой ставке как более рискованный, чем нормальный денежный поток. Кроме того, эксперт-оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при оценке объекта недвижимости.

Read Full Post »

Недвижимость Великобритании, причины упадка.

Уровни влияния факторов (географический принцип определения местоположения), определяющих стоимость недвижимости. Следует рассматривать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.
Проследим на примере Великобритании и США периода 1980 годов типичные тенденции изменения среды местоположения объектов недвижимости. В этих странах происходит упадок внутри городских районов, в которых наблюдается массовое сокращение населения и рабочих мест. Типичные внутригородские районы потеряли до 20% своего населения. Например, Лондон лишился за этот период 400 тыс. промышленных рабочих мест. Основной причиной стало не перемещение предприятий из внутренних районов, а их закрытие или в некоторой степени рационализация производства.
В процессе перестройки структуры промышленности во внутренних районах сокращалось число рабочих мест, требовавших высококвалифицированной рабочей силы. Устроиться на работу было трудно. Большая часть оставшихся во внутренних районах рабочих не имела соответствующих образования и опыта и не могла рассчитывать на работу. Появились многочисленные признаки упадка в старых внутренних районах городов. Правительство Великобритании объявило широкую программу специальной помощи внутренним городским районам. Ресурсы расходовались на программы, направленные на создание рабочих мест, развитие спорта, мест отдыха и т. п. Были созданы «зоны предприимчивости», в которых снимались все ограничения, применялись специальное облегченное налогообложение и упрощенный плановый контроль. К середине 1980 годов проявилось некоторое замедление темпов сокращения населения и рабочих мест во внутренних районах. Однако в других регионах страны заметно увеличились безработица и соответствующие индексы упадка. Приходят в упадок некоторые шахтерские и промышленные города в старых промышленных зонах, но одновременно с этим продолжают жить все еще процветающие пригороды, свободно расположенные города среднего размера и сельские районы.

Read Full Post »

Итак, поселения возникают на благоприятных с точки зрения топографии местах, там, где есть природные ресурсы и источники сырья, где можно получить коммерческие выгоды (производство различного назначения, промышленность, транспортные услуги, санаторные и оздорови-тельные услуги, оказание широкого круга услуг окружающим территориям и т. д.). Деятельность по их обустройству (градостроительство) предполагает размещение на территории поселений зон для производства, жилищ, общественных центров, мест отдыха; создание системы связей между ними. Структурную организацию каждой из зон. Размещение материальных элементов соответствующего назначения в каждой из зон. В основе зонирования лежат важнейшие социальные категории: быт (жилище), отдых и труд. Жилище размещается на лучших участках, в селитебной зоне городов; места отдыха — вблизи городов; промышленные и производственные зоны — в местах, удобно связанных с жилищем. Их планировка подчиняется общепринятым градостроительным принципам:
а) функциональное зонирование — разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции: труд, общественная жизнь, быт, отдых. Ни одна из этих функций не существует сама по себе, взятая в отдельности. Поэтому планировочная структура поселения определяется в первую очередь рациональным расположением зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей населения и чередования жизненных циклов быта, отдыха и труда Выполняется ряд требований санитарно-гигиенического характера при размещении зон, а именно: направление господствующих ветров от жилья на производство, а не наоборот. Жилая зона размещается выше по рельефу и выше по течению реки, нежели производственная, и т. д. Расстояние между жилой застройкой и промышленными предприятиями, коммунально-складскими территориями и прочими производствами (санитарно-защитная зона) она определяется классом вредности последних (предприятия первого класса — 2000 м, второго -1000, третьего — 500, четвертого — 300, пятого — 100 м);
б) город как единое целое. Ни одна из функций города, взятая и отдельности, не существует сама по себе. Планировочная структура города определяется рациональным расположением функциональных зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей города. В состав всех функциональных зон города включаются зеленые насаждения. Единство архитектурно-планировочной структуры не в последнюю очередь достигается размещением зеленых насаждений. Необходимы равномерность их размещения на территории поселения, объединение всех видов насаждений в непрерывную целостную систему. Зеленые насаждения способствуют оздоровлению городской среды, создают благоприятный для проживающих микроклимат, защищают жителей и жилые помещения от пыли, шума, солнечной радиации, обладают высокими эстетическими качествами в случае размещения их согласно проекту благоустройства;
в) создание системы взаимосвязанных общественных центров, для каждого из которых характерны собственные функции: общегородской центр, центр планировочного (жилого) района, центры промышленных районов и зон отдыха, Центры местного значения (микрорайонные, квартальные). Назначение общественных центров: создать населению соответствующий уровень культурно-бытового обслуживания. Выступить в роли среды общения (собрания, союзы, клубы, общества и пр.). Быть архитектурным ансамблем. Сформировать социальную инфраструктуру города;
г) транспортно-планировочная организация города. Это уличная дорожная сеть. Ее роль в поселении — организовать удобные и короткие пешеходные и транспортные связи между всеми функциональными зонами поселения, быть каркасом планировочной организации поселения, объединяющим последнее в целостный функционально-планировочный комплекс, создать архитектуру поселения;
д) поселение как развивающаяся структура. При разработке архитектурно-планировочной структуры поселения в нее закладывается способность к совершенствованию и возможность гибко реагировать на непредвиденные изменения темпов, характера и параметров развития. В этой связи речь идет о резервных территориях, о планировочных приемах (например, линейная структура) и т.д.;
е) город в системе расселения. Поселение — часть системы населенных мест. Система населенных мест или групповая система населенных мест — это рациональная пространственная организация группы поселений разной величины и профиля в природно-ландшафтной среде, основанная на их взаимодействии во всех социальных сферах, связях населения, совместном использовании территорий и общности планировочной структуры. Поэтому архитектурно-планировочная структура проектируемого поселения — производное от внутренних взаимосвязей между элементами поселения и от внешних его связей в системе расселения, в силу чего одно неотделимо от другого;
ж) комплексность заключается в совместном рассмотрении при развитии поселения пяти основных задач, решаемых его планировкой: социальной, экологической, экономической, эстетической и технической. Социальная задача планировки — обеспечить следующие социальные функции: жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление. Экологическая задача — обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно и гигиеническими и климатическими параметрами. Смысл этой деятельности определяется в охране окружающей среды. Экономическая задача направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства, предприятий службы быта и отдыха жителей населенного пункта. Эстетическая задача состоит в обеспечении полноценных эстетических качеств окружающей среды. И наконец, техническая задача решает сложный комплекс опросов, связанных с учетом рельефа территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий, а также с развитием и возможностью материально-технической базы строительства и производства строительных материалов в данном регионе.
Все принципы и требования градостроительного проектирования ориентированы на создание благоприятных условий для деятельности людей. Например, для размещения жилищного строительства отводят участки с наиболее благоприятными естественными и санитарными условиями — вблизи рек, водоемов, массивов зеленых насаждений. Забота о человеке предполагает учет правил экологического характера — требований охраны окружающей среды.
Циклы развития среды местоположения недвижимости. Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. И теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1) рост, 2) стабильность (зрелость), 3) ума док (ухудшение), 4) зарождение (обновление).
Эксперту чрезвычайно важно точно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и его местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы данный прогноз развития стоимости имущественного комплекса. Если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости имущественного комплекса Это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.
Данный пример показывает: необходим анализ экономической ситуации не только рынка объектов недвижимости, на котором работает оценщик, но и района, города и региона местоположении объекта. Часто необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости, сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания, увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения, изменение социальной структуры населения, его занятости, влияние занятости на образ жизни и вид жилья, проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня, влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины, изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок жилья, доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами.

Read Full Post »