Feeds:
Записи
Комментарии

Posts Tagged ‘строительство недвижимости’

Итак, поселения возникают на благоприятных с точки зрения топографии местах, там, где есть природные ресурсы и источники сырья, где можно получить коммерческие выгоды (производство различного назначения, промышленность, транспортные услуги, санаторные и оздорови-тельные услуги, оказание широкого круга услуг окружающим территориям и т. д.). Деятельность по их обустройству (градостроительство) предполагает размещение на территории поселений зон для производства, жилищ, общественных центров, мест отдыха; создание системы связей между ними. Структурную организацию каждой из зон. Размещение материальных элементов соответствующего назначения в каждой из зон. В основе зонирования лежат важнейшие социальные категории: быт (жилище), отдых и труд. Жилище размещается на лучших участках, в селитебной зоне городов; места отдыха — вблизи городов; промышленные и производственные зоны — в местах, удобно связанных с жилищем. Их планировка подчиняется общепринятым градостроительным принципам:
а) функциональное зонирование — разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции: труд, общественная жизнь, быт, отдых. Ни одна из этих функций не существует сама по себе, взятая в отдельности. Поэтому планировочная структура поселения определяется в первую очередь рациональным расположением зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей населения и чередования жизненных циклов быта, отдыха и труда Выполняется ряд требований санитарно-гигиенического характера при размещении зон, а именно: направление господствующих ветров от жилья на производство, а не наоборот. Жилая зона размещается выше по рельефу и выше по течению реки, нежели производственная, и т. д. Расстояние между жилой застройкой и промышленными предприятиями, коммунально-складскими территориями и прочими производствами (санитарно-защитная зона) она определяется классом вредности последних (предприятия первого класса — 2000 м, второго -1000, третьего — 500, четвертого — 300, пятого — 100 м);
б) город как единое целое. Ни одна из функций города, взятая и отдельности, не существует сама по себе. Планировочная структура города определяется рациональным расположением функциональных зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей города. В состав всех функциональных зон города включаются зеленые насаждения. Единство архитектурно-планировочной структуры не в последнюю очередь достигается размещением зеленых насаждений. Необходимы равномерность их размещения на территории поселения, объединение всех видов насаждений в непрерывную целостную систему. Зеленые насаждения способствуют оздоровлению городской среды, создают благоприятный для проживающих микроклимат, защищают жителей и жилые помещения от пыли, шума, солнечной радиации, обладают высокими эстетическими качествами в случае размещения их согласно проекту благоустройства;
в) создание системы взаимосвязанных общественных центров, для каждого из которых характерны собственные функции: общегородской центр, центр планировочного (жилого) района, центры промышленных районов и зон отдыха, Центры местного значения (микрорайонные, квартальные). Назначение общественных центров: создать населению соответствующий уровень культурно-бытового обслуживания. Выступить в роли среды общения (собрания, союзы, клубы, общества и пр.). Быть архитектурным ансамблем. Сформировать социальную инфраструктуру города;
г) транспортно-планировочная организация города. Это уличная дорожная сеть. Ее роль в поселении — организовать удобные и короткие пешеходные и транспортные связи между всеми функциональными зонами поселения, быть каркасом планировочной организации поселения, объединяющим последнее в целостный функционально-планировочный комплекс, создать архитектуру поселения;
д) поселение как развивающаяся структура. При разработке архитектурно-планировочной структуры поселения в нее закладывается способность к совершенствованию и возможность гибко реагировать на непредвиденные изменения темпов, характера и параметров развития. В этой связи речь идет о резервных территориях, о планировочных приемах (например, линейная структура) и т.д.;
е) город в системе расселения. Поселение — часть системы населенных мест. Система населенных мест или групповая система населенных мест — это рациональная пространственная организация группы поселений разной величины и профиля в природно-ландшафтной среде, основанная на их взаимодействии во всех социальных сферах, связях населения, совместном использовании территорий и общности планировочной структуры. Поэтому архитектурно-планировочная структура проектируемого поселения — производное от внутренних взаимосвязей между элементами поселения и от внешних его связей в системе расселения, в силу чего одно неотделимо от другого;
ж) комплексность заключается в совместном рассмотрении при развитии поселения пяти основных задач, решаемых его планировкой: социальной, экологической, экономической, эстетической и технической. Социальная задача планировки — обеспечить следующие социальные функции: жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление. Экологическая задача — обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно и гигиеническими и климатическими параметрами. Смысл этой деятельности определяется в охране окружающей среды. Экономическая задача направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства, предприятий службы быта и отдыха жителей населенного пункта. Эстетическая задача состоит в обеспечении полноценных эстетических качеств окружающей среды. И наконец, техническая задача решает сложный комплекс опросов, связанных с учетом рельефа территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий, а также с развитием и возможностью материально-технической базы строительства и производства строительных материалов в данном регионе.
Все принципы и требования градостроительного проектирования ориентированы на создание благоприятных условий для деятельности людей. Например, для размещения жилищного строительства отводят участки с наиболее благоприятными естественными и санитарными условиями — вблизи рек, водоемов, массивов зеленых насаждений. Забота о человеке предполагает учет правил экологического характера — требований охраны окружающей среды.
Циклы развития среды местоположения недвижимости. Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. И теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1) рост, 2) стабильность (зрелость), 3) ума док (ухудшение), 4) зарождение (обновление).
Эксперту чрезвычайно важно точно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и его местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы данный прогноз развития стоимости имущественного комплекса. Если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости имущественного комплекса Это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.
Данный пример показывает: необходим анализ экономической ситуации не только рынка объектов недвижимости, на котором работает оценщик, но и района, города и региона местоположении объекта. Часто необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости, сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания, увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения, изменение социальной структуры населения, его занятости, влияние занятости на образ жизни и вид жилья, проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня, влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины, изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок жилья, доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами.

Read Full Post »